loader

Преимущественное право выкупа доли в квартире

По статистике, Санкт-Петербург занимает одно из первых мест по количеству коммунальных квартир, зачастую один объект недвижимости в городе имеет несколько собственников.

Сегодня мы разберем вопрос преимущественного права выкупа доли в квартирах. Если у объекта несколько владельцев, при продаже площади покупатели и продавцы должны руководствоваться особыми нормами законодательства. Рассмотрим особенности преимущественного права покупки доли в квартире и возникающие при продаже части собственности нюансы.

Что такое преимущественное право выкупа?

При реализации части долевой собственности третьему лицу остальные совладельцы квартиры наделяются преимущественным правом покупки доли, выставленной на продажу. Собственники выступают на аналогичных с третьими лицами условиях.

Исключениями из данного правила являются:

  • продажа доли с публичных торгов;
  • продажа доли в жилом здании, построенном на участке, который находится в долевой собственности.

Как возникает преимущественное право?

Преимущественное право выкупа доли в квартире появляется при совместном владении соседних комнат в коммуналке, а также у совладельцев долевой собственности на квартиры, комнаты, земельные наделы с жилыми строениями.

Важно понимать, что при долевом владении все собственники имеют абсолютно равные права на приобретение долей между собой.

При продаже своей доли в квартире постороннему лицу совладельцы имеют приоритетное право на покупку доли по той же стоимости и на тех же условиях, что и претендующее на долю постороннее лицо.
Поэтому, если владелец доли хочет продать ее, ему обязательно нужно поставить остальных совладельцев в известность о своих намерениях. Если в течение 30 дней (1 месяца) они не проявят желания реализовать преимущественное право на покупку доли в квартире, владелец может продать ее любому желающему гражданину.

Доли могут продаваться по самым разным причинам, наиболее распространенными из которых являются:

  • развод;
  • наследование доли;
  • острая потребность в финансах.

Если супруги приобрели квартиру в период официального брака, она по закону считается совместной собственностью, вне зависимости от того, на кого из супругов оформлено жилье. Выделение определенных долей в жилплощади посредством подписания брачного контракта также допускается.

Порядок преимущественного права выкупа доли в квартире

В Российской Федерации порядок приоритетного выкупа доли в квартире предусмотрен законодательно. Первоочередными покупателями признаются бывшие супруги, наследники и совладельцы долей.
Сделки по продаже доли в квартирах регулируются следующими законодательными актами:

  • Гражданский кодекс РФ;
  • Жилищный кодекс РФ;
  • ФЗ №122 (1997 год) «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
  • ФЗ №172 (2016 год) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».
  • ФЗ №218 «О регистрации недвижимости» (2017 год).

Подтверждением права собственности на долю в квартире сегодня служат сведения из ЕГРН (Единого госреестра недвижимости), в который входят данные из ЕГРП и кадастра.

Процедура реализации приоритетного права

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации основным требованием при продаже доли является уведомление остальных владельцев долей о ее реализации и предложение ее приобрести.
Уведомить совладельцев обязательно в письменном порядке, так как в спорных ситуациях и судебных разбирательствах (при их возникновении) могут потребоваться письменные доказательства.
Официальное уведомление требует обязательного письменного отказа (или соглашения) совладельца. Начинать реализацию доли важно только после получения бумаги c отказом.

Конфликты

К сожалению, при продаже и преимущественном выкупе доли в квартире или доме нередко возникают ситуации, при которых совладелец не хочет покупать ее, но и выступает против продажи третьим лицам. Однако не стоит забывать, что совладелец имеет законное право на продажу доли третьему лицу в следующих случаях:

  • Если совладелец письменно отказался от преимущественного права;
  • Если совладелец проигнорировал письмо и не отправил никакого ответа продавцу.

Как составлять уведомление

Уведомление для совладельца можно составить в произвольном виде, но обязательно следует указать:

  • Стоимость предлагаемой доли;
  • Предложение использования приоритетного права выкупа;
  • Подтверждение того факта, что при отказе доля будет продана третьему лицу.

Продажа доли третьим лицам

Владельцу важно помнить, что продажа доли постороннему гражданину возможна не ране чем через месяц с момента информирования о реализации остальных совладельцев. Допускается и более раннее проведение сделки – при письменном отказе всех содольщиков от приоритетного права на покупку.

Все юридические последствия продажи доли с нарушением приоритетного права доносит до владельца доли нотариус, к которому он обратился для оформления договора купли-продажи.

Договор купли-продажи доли обязательно включает следующие пункты:

  • Данные участников сделки – полные ФИО, паспортные данные, место регистрации;
  • Описание доли в квартире – площадь, стоимость и т.д.;
  • Сведения о квартире – адрес, количество комнат и нежилых помещений, общая и жилая площадь;
  • Сведения об ограничениях и правах третьих лиц на жилплощадь.

Продажа доли в квартире или доме осуществляется по акту приема-передачи. Документ должен быть подписан обеими сторонами. Все сделки по продаже долей следует нотариально заверять и вносить в нотариальный реестр. Госпошлина при заверении сделки всеми совладельцами рассчитывается и оплачивается единожды.

Госпошлина рассчитывается исходя из суммы сделки и составляет 0,5% суммы, но не менее 300 и не более 20 000 рублей. Также обязательна оплата услуг нотариуса.

Как избежать рисков

При продаже доли основные риски могут возникать, если владелец и покупатель решат оформить договор дарения, чтобы не оплачивать дополнительные расходы на оплату комиссии.
Продавцу также важно быть предельно внимательными при выдаче генеральной доверености на продажу жилья.

Покупатель доли также не защищен перед законом, если в тексте договора купли-продажи выявляются ошибки или несоответствия, а также в случае появления неизвестных совладельцев жилья или граждан, зарегистрированных в квартире.

В случае признания судом договора недействительным и незаконным вернуть денежные средства будет практически невозможно.

Стоимость

Стоимость доли в квартире объективно ниже цены отдельной квартиры. Во-первых, это связано со множеством рисков покупки, а во-вторых – с самим фактом проживания с другими гражданами на одной жилплощади.

Необходимые документы для сделки

Для продажи доли в квартире потребуются те же документы, что и для отдельной квартиры:

  • ЕГРП на нежилое помещение;
  • ЕГРП на жилое помещение;
  • ЕГРП на квартиру;
  • Технический паспорт дома;
  • Официальный письменный отказ совладельца;
  • Технический паспорт квартиры;
  • Кадастровый паспорт;
  • Документ о государственной регистрации доли;
  • Разрешение органа опеки и попечительства – если в квартире проживают несовершеннолетние дети.

Если совладельцами доли в квартире являются несовершеннолетние дети, действует несколько иная схема продажи.

Законный опекун несовершеннолетнего ребенка получает официальное разрешение органа социальной опеки на продажу доли. Для этого органам необходимо доказать, что жилищные условия ребенка не будут ухудшены. Данное правило действует и в том случае, если несовершеннолетний ребенок выражает отказ от покупки доли в общей собственности.

Итак, мы подробно описали процедуру продажи и преимущественного выкупа доли в квартире. Если вы хотите провести подобную сделку без рисков и проблем, обращайтесь к профессионалам.
Опытные юристы агентства «TOR» помогут вам продать свою долю в квартире. Мы готовы работать с разными объектами недвижимости и готовы выкупить даже проблемные доли.

Более 10 лет специалисты «TOR» работают на рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области и точно знают все нюансы законодательства. Мы поможем выгодно реализовать любой объект недвижимости.
Звоните, мы работаем ежедневно по адресу: г. Санкт-Петербург, пл. Карла Фаберже, д.8, оф. 519.

Как мы работаем

Заявка
Вы оставляете заявку через форму на сайте или звоните по телефону (812) 385 51 21
Встреча
Назначаем встречу в офисе
Приступаем к сотрудничеству
Мы ознакамливаемся с предоставленным пакетом документов, подписываем договор и приступаем к работе
Онлайн заявка

Наверх
Заполните поля

чтобы мы с вами связались




Заполните поля

чтобы мы с вами связались