Как продать комнату в коммунальной квартире - особенности продажи в коммунальных квартирах

Одна из самых сложных операций на рынке недвижимости – продажа комнаты в коммунальной квартире.

Владелец комнаты должен иметь права собственности на отчуждаемое жилье, потому что продать комнату можно только в коммунальной квартире, которая приватизирована. Любые коммерческие сделки с неприватизированным жильем, в т.ч. и комнатами коммунальных квартир, законом запрещены. Неприватизированное жилье – это собственность муниципалитета.

Кроме того, продавец комнаты должен учитывать, что остальные его соседи по коммунальной квартире обладают преимущественным правом покупки продаваемой комнаты. Для обеспечения реализации этого требования закона и во избежание возможных неприятных последствий в последующем, продавец должен пройти последовательно все этапы процедуры получения согласия соседей на продажу комнаты, которая принадлежит ему.

При продаже комнаты в коммунальной квартире, как правило, встречаются различные юридические сложности и нюансы, характерные именно для этой проблемы. Поэтому при подготовке к сделке целесообразно воспользоваться помощью квалифицированных специалистов, которые не только знают теоретическую базу, но и имеют практический опыт в данной сфере.

Как продать коммунальную комнату?

Собственнику комнаты необходимо пройти следующие этапы:

1. Определить цену комнаты и условия продажи.
2. Оформить извещение и отправить его всем другим собственникам комнат коммунальной квартиры. В нем должны быть указаны условия продажи и назначенная цена. Желательно, чтобы извещение было заверено у нотариуса.
3. Подготовить пакет документов, которые требуется для продажи жилья;
4. В случае, если комната принадлежит на праве собственности нескольким людям, необходимо получить у них разрешение на продажу общей комнаты и заверить его у нотариуса.
5. Если в комнате прописаны несколько человек, необходимо их выписать и получить в паспортном столе соответствующую справку о выписке остальных жильцов комнаты.
   Оформить непосредственно договор купли-продажи комнаты и заключить саму сделку.

Получение согласия соседей

Основная загвоздка при заключении сделки купли-продажи комнаты в коммуналке, как правило состоит в том, что соседи, имеющие преимущественное право покупки, всеми способами стараются затянуть процесс продажи.

Внимание! Получать согласие соседей по коммунальной квартире (жильцов других комнат) на продажу вашей комнаты совсем не обязательно. У продавца лишь должно быть на руках доказательство того, что им выполнено требование закона – предложить своим соседям первыми выкупить его комнату. Подтверждением этому будет письменное уведомление о предстоящей продаже следующих лиц:

1. соседей-собственников других комнат (приватизированных) в общей коммуналке;
2. районной администрации или полномочного жилищного комитета (когда соседи-собственники проживают в квартире по договору социального найма, собственником является муниципальное образование);
3. отдела опеки и попечительства района (когда среди собственников комнат коммунальной квартиры есть несовершеннолетние граждане или инвалиды).

Есть два способа оформить извещение о намерении продать комнату с указанием желаемой цены и условий продажи:

1. самому составить письменное извещение и отправить его заказным письмом с уведомлением каждому из соседей;
2. прибегнуть к помощи нотариуса, чтобы оформить такое извещение.

Вы, как продавец, можете обратиться в извещении к своим соседям-собственникам других комнат с просьбой, чтобы они письменно отказались от покупки продаваемой комнаты. Если вы сможете получить положительный ответ, его потребуется оформить либо у нотариуса, либо в регистрирующем органе. Тогда продавцу можно будет не соблюдать месячный срок, который установлен по закону, в течение которого соседи могут изъявить желание приобрести у вас предложенную комнату.

Внимание! В случае, если один или несколько соседей изъявят желание купить у вас комнату, вы не сможете продать ее постороннему лицу. Вы обязаны будете продать комнату именно соседу, причем по цене, не выше указанной в извещении.

Может так произойти, что сразу несколько соседей-владельцев комнат дают согласие на покупку отчуждаемой комнаты. Кому передать комнату в этом случае, решает продавец, так как право преимущественной покупки действует только при намерении продать комнату в коммуналке именно постороннему лицу. То есть у соседей-собственников возникает преимущественное право лишь по отношению к третьим лицам, а других прерогатив у них нет. Цена устанавливается продавцом, даже если покупатель – сосед продавца по коммунальной квартире.

Еще один нюанс при продаже коммунальной квартиры (комнаты) – продавец имеет право продавать свою долю (комнату) посторонним лицам лишь по цене, которая указана в извещении или же цене выше указанной. В противном случае соседи смогут оспорить правомерность проведенной сделки в дальнейшем.

Какие документы нужны для продажи комнаты в коммуналке?

Выяснив для себя, как продать комнату в квартире коммунального типа, собственник должен собрать целый пакет документов для проведения сделки:

1. паспорта тех, кто участвует в сделке купли-продажи;
2. справка о выписке прописанных в комнате ранее жильцов;
3. извещение о намерениях продать комнату, в котором указаны условия продажи и цена комнаты (отправленное заказными письмами всем собственникам других комнат коммунальной квартиры);
4. оформить договор купли-продажи;
5. выписка из БТИ с экспликацией;
6. акт приема-передачи комнаты;
7. кадастровый план продаваемой комнаты;
8. правоустанавливающие документы на комнату;
9. нотариально заверенное разрешение от других собственников на заключение сделки купли-продажи комнаты;
10. разрешение от органов опеки (когда среди собственников есть несовершеннолетний ребенок или недееспособная личность).

Как продать коммунальную квартиру (комнату), если соседи этому препятствуют?

Продавец должен быть готов к тому, что соседи по коммуналке могут намеренно препятствовать совершению сделки по купле-продаже комнаты, или отправить извещение им невозможно (соседи-собственники могут не проживать в квартире, а место из расположения установить не удается).

Соседи, являющиеся собственниками, и не желающие по каким-либо причинам, чтобы ваша комната продалась посторонним лицам, нередко избегают получения уведомления о продаже комнаты. А если отметки о получении указанного извещения у продавца нет, он не может начинать реализовывать свое право на продажу комнаты.

Идеальный вариант – «полюбовное» соглашение соседей. Или же, прибегнув к помощи нотариуса, курьерской службы или другим способом, постараться вручить извещение адресатам. Если же это абсолютно невозможно, юристы используют другой метод – оформляется договор дарения комнаты, а не договор купли-продажи. Действуя по этой схеме, продавец комнаты может действовать различными способами:

1. договориться с покупателем так, чтобы получить от него деньги, но договор оформить не купли-продажи, а дарения;
2. по договору дарения передать лишь небольшую часть комнаты потенциальному покупателю, и уже потом ему, как своему законному соседу-собственнику, предложить ему выкупить оставшуюся долю.

Нюансов при этом много. Соседи могут после осуществления таких схем попытаться признать сделку ничтожной, но это им будет очень сложно доказать.

Вы можете обратиться к нам, и мы найдем оптимальное для вас решение, чтобы продажа комнаты в коммунальной квартире для вас прошла без проблем и в самые короткие сроки. Мы имеем большой практический опыт, достаточную базу знаний и умений, чтобы процедура продажи комнаты прошла гладко и выгодно для наших клиентов.

Вас может заинтересовать: