Как продать долю в квартире другому собственнику

Продажа доли в квартире второму собственнику – это сложная многоэтапная процедура с уникальными правилами и определенными формальностями, которые зачастую известны только специалистам. При оформлении этой сделки и отчуждении помещения важно понимать, что правовой статус долевой собственности требует учета мнения остальных дольщиков.

Особенности долевой собственности

Само наличие у других граждан собственности означает определенные ограничения при распоряжении жилой недвижимостью, а именно:

• обязательное нотариальное удостоверение договора на продажу доли;
• необходимость уведомления остальных дольщиков, у которых есть преимущественное право выкупа, при продаже доли;

Вышеуказанные правила распространяются на каждого дольщика, вне зависимости от размера доли и оснований ее приобретения.

Продажа доли: пошаговая инструкция

1 этап: условия договора

Прежде чем начать продавать долю в квартире другому собственнику необходимо определить цену квадратного метра и стоимость недвижимости. Цена доли напрямую повлияет на последующую сделку.

Условия договора купли-продажи предварительно оговариваются продавцом и покупателем, без участия остальных владельцев доли. Сторонам необходимо письменно достичь соглашения по следующим вопросам.

• характеристики доли жилого помещения – размер, основные данные;
• стоимость продаваемой доли – полная сумма и порядок передачи денежных средств;
• иные условия договора.

2 этап: уведомления совладельцев

После того как в договоре были зафиксированы все условия, обязательно необходимо поставить в известность о процедуре продажи всех дольщиков. Нарушение правила обязательного уведомления может привести к признанию сделки недействительной, если заинтересованное лицо подаст иск в суд.

Каждому обладателю права долевой собственности направляется официальное уведомление, в котором подробно описываются все условия продажи доли в квартире третьему лицу. В течение 30 дней после получения уведомления владельцы имеют право преимущественного приобретения доли на согласованных условиях.

В уведомлении не обязательно указывать данные потенциального покупателя, так как данная информация не имеет юридического значения. При оглашении договора продавец не имеет права менять цену квартиры в большую сторону.

Если в течение месяца другой собственник не выразит своего мнения по поводу уведомления, сделка состоится на указанных условиях с третьим лицом. Если один из дольщиков требует заключения договора купли-продажи с ним, сделка должна состояться в пользу одного из собственников.

Таким образом, продавец вправе свободно распоряжаться имуществом в случае официального отказа дольщиков и отсутствия какого-либо ответа от них в течение месяца.

В случае снижения цены договора продажи доли в квартире другому собственнику продавец обязан заново уведомить всех дольщиков, иначе сделка снова может оказаться недействительной.

Если несколько собственников изъявили желание приобрести долю в квартире, каждый имеет право выкупить ее часть.

3 этап: нотариус

По закону продажа или отчуждение долей должно сопровождаться нотариальным удостоверением. Без документов о купле-продаже, невозможно зарегистрировать сделку в Росреестре.

Для заверения продавец и покупатель могут обратиться в любую нотариальную контору. Специалист проверяет условия сделки, соблюдение требований по уведомлению дольщиков, поставит свою подпись и печать, а затем – внесет сведения о ее заключении в общий реестр нотариальных актов. После этого сторонам необходимо обратиться в Росреестр, чтобы оформить государственную регистрацию перехода прав собственности.

4 этап: государственная регистрация

Чтобы внести изменения в ЕГРН и официально поменять права собственности можно обратиться не только в учреждение Росреестра, но и в Многофункциональный центр. Прежде чем отправляться оформлять госрегистрацию контрагентам следует оплатить госпошлину в размере 2000 рублей и приложить чек к заявлению.

Чтобы быстро оформить государственную регистрацию сторонам необходимо подготовить следующие документы:

• нотариально заверенный договор купли-продажи;
• кадастровый паспорт жилого помещения;
• уведомление остальных дольщиков о предстоящей сделке;
• отказ дольщиков покупки доли;
• согласие супруга продавца, если доля куплена в момент семейных отношений;
• паспорта РФ участников сделки.

Продавец и покупатель могут оформить все документы лично или обратиться к официальному представителю. В данном случае на него необходимо написать и нотариально заверить доверенность.
После успешного оформления всех регистрационных мероприятий права собственности вносятся в ЕГРН, договор купли-продажи становится официально зарегистрированным.

Стороны получают на руки ряд документов:

• выписку из ЕГРН (подтверждение новых прав доли);
• кадастровый паспорт объекта недвижимости;
• зарегистрированный договор купли-продажи.

Сделка считается состоявшейся.

Правовые последствия продажи доли

После регистрации договора купли-продажи доли в Росреестре новый владелец получает полный комплекс прав и обязанностей в отношении жилого помещения, как и все остальные хозяева квартиры, а также право собственности.

Помимо этого, новому владельцу доли следует помнить о новых обязанностях. Например, после покупки необходимо заплатить налог на имущество физических лиц (рассчитывается из кадастровой стоимости объекта). Кроме того, ему нужно понимать, что совместное пользование жильем не должно нарушать права и интересы других собственников.

После продажи доли собственности в квартире продавцу необходимо оплатить НДФЛ по ставке 13%, если часть недвижимости находилась в собственности менее трех лет. Если срок владения долей прошлого собственника превышал три года, налог оплачивать не придется.

Куда обратиться?

Как видите, невозможно продать долю в квартире другому собственнику без опытного юриста и нотариуса. Специалисты агентства «TOR» готовы помочь вам на всех этапах заключения сделки – от оформления договора купли-продажи и извещения других собственников до государственной регистрации нового владельца в Росреестре. Звоните и записывайтесь на консультацию: +7(812) 385-51-21.