loader

Можно ли продать ипотечную квартиру

продать квартиру в ипотекеПриобрести квартиру в ипотеку для многих россиян — единственный шанс переехать в собственное жилье. Не пугают ни проценты, ни условия договора, ни перспектива ежемесячно платить кредит на протяжении долгого времени. Все отступает перед желанием иметь личное пространство в многоквартирном доме. Но проходит время, меняются обстоятельства, и представители банка слышат от заемщика: «Хочу продать квартиру по ипотеке». Почему это происходит?

Причины продажи квартиры по ипотеке

Чаще всего квартиру по ипотеке продают по трем причинам.

  1. заемщик, оценив свои материальные возможности, пришел к выводу, что может приобрести жилье большей площади.
  2. заемщик, к примеру, потерял работу, и не может больше продолжать ежемесячно платить взносы.
  3. заемщику очень срочно понадобились деньги на другие цели.

Стоит признать, что продажа квартиры, находящейся в залоге у банка, пока довольно редкое явление в банковской практике Российской Федерации, однако уже встречается, особенно в крупных городах.

Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Квартиру, которая находится в залоге у банка, продать можно, но только с его согласия.

Пожалуй, практически во всех современных ипотечных договорах есть пункт, в котором указано, что заемщик не может самостоятельно распоряжаться жильем до погашения всей суммы долга, без согласия организации, которая предоставила кредит. То есть прежде, чем непосредственно приступать к сделке купли-продажи, нужно обратиться в банк и написать заявление на имя управляющего банка или, если это возможно, запросить разрешение в устной форме.

В большинстве случаев банки в этой просьбе заемщикам не отказывают, однако бывают ситуации, когда управляющий не дает своего согласия. Обычно это происходит в тех случаях, когда в договоре указано, что ипотечное кредитование нельзя погасить досрочно. Если же этого пункта в договоре нет, то, вероятнее всего, банк свое разрешение даст.

Нелишним будет перед обращением в банк еще раз самостоятельно перечитать договор: особое внимание следует уделить пункту, где прописаны условия досрочного погашения полученной ранее ипотеки. Бывают такие договора, в которых в случае досрочного погашения ипотеки предусмотрены штрафные санкции, ведь некоторые банки совсем не заинтересованы в том, чтобы потерять заемщика.
Варианты продажи квартиры в ипотеке

На сегодняшний момент существует несколько вариантов продажи квартиры, находящейся в ипотеке. Какой именно способ предпочесть, зависит от многих обстоятельств, и в любом случае решение в пользу одного из вариантов должны принимать вместе продавец квартиры, банк, предоставивший ипотеку, и покупатель ипотечного жилья.

Итак, какие существуют варианты продажи ипотечной квартиры?

  1. Досрочное погашение кредита. В этом случае заемщик самостоятельно находит покупателя, который согласен предоставить ему необходимую для погашения долга сумму. Чаще всего эту ситуацию можно наблюдать, если речь идет о покупке квартиры в новостройке, которая при этом находится у банка в ипотеке. В этом случае у нотариуса заемщик по ипотеке и покупатель его квартиры составляют договор, согласно которому будущий владелец квартиры обязуется внести в банк сумму, равную долгу по ипотеку. После зачисления платежа оформляется договор купли-продажи.
  2. Так называемая самостоятельная продажа, которая подразумевает, что банк самостоятельно находит желающего приобрести ипотечную квартиру, взимает его средства, а бывшему заемщику выдает справку, в которой указано, что по договору ипотечного кредитования он больше ничего не должен. Все документы по этой сделке также должны быть нотариально заверены. После того как покупатель жилья рассчитается с банком по ипотеке, и заемщику выдадут соответствующую справку, покупатель занимается переоформлением жилья, и, в том случае, если оговоренная сумма сделки превышает долг по ипотеке, заемщик получает разницу от продажи – либо наличными, либо через банковский счет, куда покупатель переводит средства.
  3. Перекредитование. Стоит отметить, что на эту услугу соглашаются далеко не все банки, ведь она означает, что долг продается другому лицу. Согласно этому варианту, банк требует у нового заемщика полный пакет документов, чтобы удостовериться в его платежеспособности.
    Кроме этого, финансовое учреждение производит оценку жилья и оформляет, если это не сделано до этого, договор страхования. И только на финальной стадии в банке встречаются должник по ипотеке, новый покупатель и представитель банка для оформления всех документов. Бывший заемщик подписывает специальное соглашение, согласно которому переуступает свой долг банку, а представитель финансовой структуры и новый покупатель заключают договор, в условиях которого оговорено, что долг по ипотеке переходит новому лицу. Эта услуга банковских структур выгодна, в первую очередь, новым покупателям жилья, ведь она позволяет приобрести неплохую жилплощадь по стоимости ниже рыночной.
  4. Продажа ипотечной квартиры, в которой в качестве посредника выступает банк. В этом случае покупатель такой квартиры вносит денежные средства на два депозита для погашения долга, а банк с них снимает платежи ежемесячно. Этой сделкой занимаются исключительно сотрудники банка. Они сами находят покупателя недвижимости, который на один депозитный счет вносит средства, необходимые для погашения долга по ипотеке, а на второй — разницу между этим долгом и стоимостью квартиры (в том случае, если она продается по более высокой цене). После внесения средств банк сам уведомляет соответствующие органы о том, что кредит закрыт, и помогает в процессе переоформления всех документов. Когда сделка завершена и соответствующе оформлена, заемщик имеет право забрать имеющуюся на депозитном счету разницу, если она предусмотрена договором купли-продажи.

Самостоятельное погашение ипотечного долга

Этот способ следует рассмотреть отдельно, так он встречается в банковской практике относительно нечасто. К тому же он еще, пожалуй, самый невыгодный, потому как для его осуществления заемщик берет кредит в другом банке и полученными денежными средствами гасит свой долг по ипотеке. После этого, если ипотечным договором не предусмотрены штрафные санкции, бывший заемщик становится собственником жилья и может распоряжаться им по собственному усмотрению. Например, он может продать квартиру, подарить или завещать ее. Но при этом нельзя забывать, что ему придется выполнять перед новым банком взятые на себя обязательства – гасить сумму долга вместе с начисленными процентами, которые иногда превышают те, которые были предусмотрены по договору ипотечного кредитования.

Как продать ипотечную квартиру: алгоритм действий

Какие шаги следует предпринять тому, кто планирует с максимальной выгодой продать свою ипотечную квартиру?

  • Известить об этом банк. Это можно сделать устно, но в большинстве случаев требуется написание заявления в свободной форме на имя управляющего банком. После того как положительный ответ получен, можно переходить к следующему шагу.
  • Самостоятельно найти покупателя и согласовать с ним цену, которая будет хоть немного выше суммы долга по ипотеке, или доверить поиск перспективного покупателя банку, но при этом можно потерять разницу в стоимости.
  • Погасить в банке задолженность по ипотеке, которую оплатит покупатель.
  • Оформить договор купли-продажи и получить на руки причитающуюся сумму – разницу между долгом и назначенной стоимостью квартиры

Выкуп квартиры в ипотеке

Бывают такие ситуации, когда человеку, владеющему ипотечной квартирой, срочно требуются деньги. Это может быть в случае, если заболел кто-то из близких и срочно нужны деньги на лечение, или если, например, заемщик собирается срочно выехать из страны.

Времени на поиск подходящего покупателя нет, и деньги нужны как можно быстрее? Как вариант, можно обратиться в специализированные агентства, которые оказывают услуги по выкупу находящихся в залоге у банка квартир. Эти организации берут на себя все риски и обязательства по оформлению необходимой документации, за собственные средства выкупают квартиру, а все обязательства по оставшемуся ипотечному долгу возлагают на себя. Клиент же просто получает на руки или на открытый личный счет оговоренную сумму, которую может потратить по своему усмотрению. Конечно, на этом способе много не заработаешь, зато это самый оптимальный выход для тех, кто срочно нуждается в определенной сумме денег.

Стоит ли продавать ипотечную квартиру?

Многих сегодня не только интересует вопрос, как продать квартиру, которая находится в ипотеке, но и то, стоит ли это вообще делать. Конечно, если речь идет о том, что вместо проданного ипотечного жилья небольшой площади будет приобретена по выгодной цене более солидная недвижимость – то ответ положительный.

А вот если квартира по ипотеке продается из-за того, что за нее нечем платить – тут следует задуматься. Ведь, во-первых, квартира, пусть пока и ипотечная, — все-таки собственность покупателя, и платить за нее по кредиту не так обидно, как ежемесячно вносить деньги за съемное жилье. А во-вторых, далеко не факт, что в будущем банк, изучив всю документацию, предоставит возможность еще раз воспользоваться правом на ипотечное кредитование.

Конечно, если нет другого выхода, то квартиру продать придется. Но перед этим следует изучить все риски: еще раз прочитать условия договора ипотечного кредитования, оценить стоимость жилья на рынке недвижимости и, вероятно, самому найти покупателя. Также нелишней будет профессиональная консультация юриста, которая поможет обезопасить себя и постараться что-то выиграть от этой сделки.

Совет

Итак, если решение о продаже ипотечной квартиры принято, то обращайтесь в банк, выдавший ипотечный кредит, и вместе с ним подбирайте оптимальные варианты сделки. Но не забывайте при этом, что стоимость жилья на рынке недвижимости постоянно меняется то в одну, то в другую сторону, поэтому очень важно, как говорится, «словить волну» и продать жилье на самых выгодных условиях.

Вас может заинтересовать:
Можно ли продать долю в квартире
Многие сегодня интересуются, можно ли продать долю или часть доли в квартире. Оба варианта вполне осуществимы, правда, это связано с немалыми хлопотами.
Можно ли взять кредит без регистрации
Многие иногородние граждане интересуются, можно ли взять кредит без регистрации.
Можно ли взять кредит без справки о доходах в Спб
Вы хотите взять кредит, но не имеете возможности представить банку официальные справки о своих доходах?
Онлайн заявка
Согласен(-на) на обработку личных данных

Наверх
Онлайн заявка
Заполните поля

чтобы мы с вами связались




Согласен(-на) на обработку личных данных

Заполните поля

чтобы мы с вами связались



Согласен(-на) на обработку личных данных

Заполните поля

чтобы мы с вами связались




Согласен(-на) на обработку личных данных